Journal number 2 ∘ Alexander Vasilyev ∘
Some Aspects of State Regulation of the Housing Market

The need for additional research in the real estate housing spaces of Tbilisi real estate is determined by several directions. First of all, with the goal of improving the investment environment, and the formation of healthy competition and generally for encouraging and the recovery of the field it is desirable to devise mechanisms which in the sector of the sales growth will contribute to the maintenance of the image of fundamental values and mitigate inflationary pressures in the regulation of the negative impact on sales.

The survey area is a housing-residential segment of Tbilisi real estate; the research presented by us provides a positive impact on the realization of housing spaces in the conditions of an increasingly conjunctive cycle and provides a new opportunity for a new balance on the market with the growth of sales.

One part of the survey is dedicated to international experience. Additionally, a methodology can be used to analyze the materials obtained from the statistical sources, which allow the definition of the trend and the different scenarios (including risks). Depending on the nature of the research itself, it mainly relies on statistical material, including a model that is based on this data, which enables optimal solutions and generate recommendations within a specific task. Taking into account this effort, the aim of this paper is to develop a state approach that is aimed at solving this problem by taking into consideration the recommendations and solutions presented in the study, taking into account the growing conjuncture and healthy investment environment.

Keywords: Real Estate Market; Housing-Construction Sector; Change of Interest Rates; State Intervention.

JEL Codes: R30, R31, R32

საბინაო ბაზრის სახელმწიფოებრივი რეგულირების ზოგიერთი ასპექტი

თბილისის საბინაო ბაზრის სექტორის დამატებითი კვლევის აუცილებლობა რამდენიმე მიმართულებითაა განპირობებული. პირველ ყოვლისა, საინვესტიციო გარემოს გაუმჯობესების, ჯანსაღი კონკურენციის ჩამოყალიბებისა და,ზოგადად, სფეროს გაჯანსაღება-წახალისების მიზნით, სასურველია ისეთი მექანიზმების შემუშავება, რაც მომცემულ სექტორში გაყიდვების ზრდას, ფუნდამენტური ღირებულებების ფასეულობათა რეალური სურათის შენარჩუნებას, ინფლაციური პროცესების რეგულირებასა და გაყიდვაზე მოქმედი ნეგატიური გავლენების შერბილებას შეუწყობს ხელს.

ერთ-ერთი ასეთი მიდგომა სწორედ იმ ფაქტორების ანალიზია, რაც მასზე მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს, ამასთან, ისეთი სახელმწიფო პოლიტიკის შემუშავების მიზნით, რომლის მიზანი ქვეყანაში საბინაო უზრუნველყოფის საკითხის გადაწყვეტისკენ იქნება მიმართული და სექტორში მზარდი ვაკანტური ფართების ე.წ. „გაწოვას“ შეუწყობს ხელს, რამაც საბოლოო ანგარიშით, ქონების ბაზარზე წარმატებული ტრანზაქციების სიხშირის მატება უნდა უზრუნველყოს.

გარდა ამისა, ქალაქში მიმდინარე ქაოტური მშენებლობები (რაც, ხშირ შემთხვევაში, ქალაქის ურბანულ ცხოვრებაზე უარყოფითად აისახება) სახელმწიფო ჩარევას მოითხოვს, თუმცა ეს ჩარევაც სექტორში რაიმე მტკივნეული შეზღუდვებითა და ზოგადად ბაზრის დამახინჯებით არ უნდა ხასიათდებოდეს და კონსტრუქტიულ, მიზანმიმართულ ნაბიჯებს მოიცავდეს.

ბუნებრივია, ისეთი გამოსავლის მონახვა, სადაც ეკოლოგიის, კეთილმოწყობის, მომხმარებელთა უფლებებისა და სამშენებლო კომპანიების ინტერესების გათვალისწინებაა შესაძლებელი ადვილი არ არის. გარდა ამისა, არ არსებობს ისეთი ფორმულა, რომელიც სახელმწიფო პოლიტიკის შემუშავებისას ერთიან გადაწყვეტას შეიმუშავებს. თუმცა, ჯამური სარგებლის გათვალისწინებით, შედეგი, ხშირ შემთხვევაში, სწორედ განსხვავებული ინტერესების ბალანსისა და შეჯერების ამსახველი უნდა გახდეს.

სწორედ ამ მიმართულებით ჩვენი კვლევა სახლმწიფო პოლიტიკის შემუშავების მიმართულებით განსხვავებულ ოპციებს ეთმობა, მათ შორის სხვადასხვა რეალიების (სცენარის) გათვალისწინებით განსხვავებული ჰიპოთეტური დაშვებების რეჟიმით, რომელიც მიმდინარე სინამდვილეს უკეთ ასახავს და გაყიდვაზე მოქმედ სხვადასხვა პოზიტიურ ფაქტორებს გამოყოფს.

მოცემული კვლევის არეალი ქ. თბილისის უძრავი ქონების საბინაო-საცხოვრებელი სექტორია, რომლის ფარგლებში ჩვენ მიერ წარმოდგენილი კვლევის საფუძველზე ყურადღება იმ ფაქტორებს ეთმობა, რომლებიც მზარდი კონიუნქტურული ციკლის პირობებში საბინაო ფართების რეალიზაციაზე დადებითად აისახება და გაყიდვის ტემპის ზრდით ბაზარზე ახალი წონასწორობის მიღწევის შეასძლებლობას იძლევა.

კვლევის ერთ-ერთი ნაწილი საერთაშორისო გამოცდილებასაც ეთმობა. გარდა ამისა, არსებული სტატისტიკური წყაროებიდან მიღებული მასალების ანალიზზე ისეთი მეთოდოლოგიის გამოყენებაა შესაძლებელი, რომელიც ტრენდის განსაზღვრისა და განსხვავებული სცენარის (მათ შორის რისკების) დანახვის საშუალებასაც იძლევა. თავად კვლევის ბუნებიდან გამომდინარე, ის ძირითადად სტატისტიკურ მასალას ეყრდნობა, მათ შორის, ამ მონაცემების საფუძველზე მიღებულ ისეთ მოდელს, რომელიც კონკრეტული ამოცანის ფარგლებში ოპტიმალური გადაწყვეტებისა და გონივრული რეკომენდაციების გენერირების საშუალებას იძლევა. ამ მცდელობის გათვალისწინებით, სტატიის მიზანია ისეთი სახელმწიფო მიდგომის შემუშავება, რომელიც მზარდი კონიუნქტურისა და ჯანსაღი საინვესტიციო გარემოს გათვალისწინებით, კვლევაში წარმოდგენილი რეკომენდაციებისა და გადაწყვეტების გათვალისწინებით, სწორედ ამ პრობლემის გადასაჭრელად იქნება მიმართული.

საკვანძო სიტყვები: უძრავი ქონების ბაზარი; საბინაო-სამშენებლო სექტორი; საპროცენტო განაკვეთების ცვლილება; სახელმწიფო ჩარევა.

კვლევის ჰიპოთეზა

წარმოდგენილი კვლევის თანახმად, თბილისის უძრავი ქონების, საბინაო-სამშნებელო სექტორში ბაზრის გაჯერების ტენდენცია მკაფიოდ შეინიშნება (ამას როგორც წარმოდგენილი სტატისტიკური მონაცემები, ასევე სხვადასხვა კომპანიისა და ექსპერტების ანალიზი გვიჩვენებს). ბაზრის გაჯერების მიმდინარე ტენდენციის გათვალისწინებით, საშუალოვადიან პერსპექტივაში უძრავი ქონების ვაკანტური ფართების სამომავლო ზრდამ შესაძლებელია ბაზრის გაჯერების ისეთი დონე აჩვენოს, რაც მოცემულ სექტორში ფასებზე ნეგატიურად აისახება და შესაძლო დეფლაციურ პროცესებს მოასწავებს, განსაკუთრებით იმ პირობებში, როცა ფასის ცვლილება ბაზარზე მიწოდების ცვლილებას ახლოს მიჰყვება.

ჩვენ მიერ წარმოდგენილი დაშვების შედეგად, იმ დროს, როცა საბინაო ფართების რეალიზაციის სიჩქარე (ტრანზაქციების მიმდინარე ცვლილება) ბაზრის გაჯერების შედეგად გაგრილებას დაიწყებს (და სამშნეებლო ფართების საერთო ლიკვიდობა მნიშვნელოვნად იკლებს), სექტორში დეფლაცია გარდაუვალი გახდება (მითუმეტეს იმ პირობებში, როცა ბოლო ათწლეულის განმავლობაში სარეზიდენციო ფართებზე ფასები ოდნავ, თუმცა მკაფიო კლებას აჩვენებს). ამ პირობებში ბაზრის „გაწოვა“ მზარდი (ვიტყოდით, წახალისებული) მოთხოვნის ხარჯზე უნდა განხორციელდეს, რა პირობებშიაც აუცილებელია ისეთი ცვლადის შემოღება, რაც ამ პროცესზე დადებით გავლენას მოახდენს და ოპტიმალური გადაწყვეტის მანიშნებელი გახდება. სწორედ ამ თვალსაზრისით, წარმოდგენილი კვლევის ფარგლებში ჩვენ სახელმწიფო ჩარევა დავაფიქსირეთ, რომლის მიერ გატარებული მონეტარული პოლიტიკა ბაზარზე ზემოქმედების საკმაოდ მძლავრ ბერკეტს წარმოადგენს და ამ კონკრეტულ შემტხვევაში იპოთეკური განაკვეთების ცლილებაზე გახდება ორიენტირებული. ჩვენი აზრით, იპოთეკური განაკვეთების შემცირება არის ერთ-ერთი მძლავრი სტიმული, რომელიც საბინაო ბაზარზე მოთხოვნას წაახალისებს, რომლის მატების პირობებში (თუკი მიწოდებას გადააჭარბა ან სატურაციის კოეფიციენტში კლება აჩვენა) აკუმულირებული ვაკანტური ფართების ე.წ. „გაწოვა“ ან სატურაციის ზრდის ტემპი სავარაუდოდ შეფერხდება.

შესაბამისად, ჩვენ მიერ წარმოდგენილი დაშვება შემდეგნაირად გამოიყურება:

H0 : საბინაო-სამშენებლო ბაზარზე საპროცენტო განაკვეთების შემცირება მოთხოვნაზე არსებით გავლენას არ იქონიებს;

H1 : საბინაო-სამშენებლო ბაზარზე საპროცენტო განაკვეთების შემცირება მოთხოვნაზე არსებით გავლენას იქონიებს, რადგან პირველადი ფართების მიწოდება მოკლე და საშუალოვადიან პერსპექტივაში არაელასტიურია და, როგორც აღინიშნა, ფასების კორექტირება გარკვეული შენელებით ხასიათდება. შესაბამისად, ბაზარზე შემომავალი ახალი ფართების საფასური დროის მოკლევადიან პერიოდში მნიშვნელოვან ცვლილებას არ განიცდის.

მოცემული ანალიზის მიზანია განვსაზღვროთ გაყიდვის საერთო დინამიკა, ავაგოთ მოდელი, რომელიც მნიშვნელოვანი ფაქტორებისგან შემდგარ განტოლებას წარმოადგენს, გამოვიკვლიოთ სტატისტიკურად მნშვნელოვანი ცვლადები და სიჩქარეები, ხოლო წარმოდგენილი სენსიტური ანალიზის საფუძველზე საბინაო-სამშენებლო სექტორის შესაძლო განვითარების გზები დავსახოთ. ამავდროულად, მიმდინარე ანალიზის თანახმად მიგვაჩნია დროის ისეთი მონაკვეთის განსაზღვრა, რომლეზედაც თვითღირებულებისა და მოგების კოეფიციენტის კონვერგენციის დინამიკის ასახვა შესაძლებელი გახდება, რის საფუძველზე მიზანშეწონილია ისეთი სახელმწიფო პოლიტიკის (მიდგომის) შემუშავება, რომელიც ოპტიმალური მოთხოვნა-მიწოდების ხარჯზე ბაზრის ეფექტიანი ფუნქციონირების პერიოდს გაზრდის და ქვეყანაში ბინათმესაკუთრეობის საერთო დონეს აამაღლებს. ეს მიდგომა სწორი სახელმწიფო პოლიტიკისა და როგორც საჯარო, ისევე არასამთავრობო სექტორის მჭიდრო თანამშრომლობის საფუძველზე მიღწევად მიზნად მიგვაჩნია.

წინამდებარე კვლევა რაოდენობრივი ხასიათისაა და ძირითადად სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის, ეროვნული რეესტრის, ISET კვლევითი ინსტიტუტის, Colliers Georgia, Daloatte, Galt and Taggart-ის ყოველწლიური ანალიზისა და საერთაშორისო ექსპერტების მიერ მოყვანილი მონაცემების საფუძველზე იშლება. ბუნებრივია, მოცემული ანალიზის ფარგლებში გამოვიყენეთ სხვადასხვა პუბლიკაცა, ექსპერტების შეფასებები, ანალიტიკური ნაშრომები და სხვა ტიპის ლიტერატურა. ნაწილი ჩვენ მიერ ადრე ჩატარებული კვლევებზე მოდის.

რაც შეეხება ანალიზის ნაწილში წარმოდგენილ მოდელს, ის რამდენიმე მნიშვნელოვანი ცვლადის ერთობლიობას მოიცავს. ესენია: ტრანზაქციების მოცულობა, უძრავი ქონების საცხოვრებელი სექტორის ფასები, საპროცენტო განაკვეთები, უმუშევრობის დონე (პროცენტული სიდიდეებით) და სულადობრივი შემოსავალი. მულ­ტიფუნქციური რეგრესიის შედეგად გამოვლენილი ცვლადები განტოლებაში ერთიანდება და შესაბამისი კოეფიციენტებით ხასიათდება:

სადაც incom - სულადობრივი შემოსავალია, r - საპროცენტო განაკვეთები, price - ფასები, E - ქვეყანაში უმუშევრობის დონე. წარმოდგენილი კვლევის ფარგლებში მულტირეგრესული მოდელის აწყობისას შვაბის [1] რეგრესული ფუნქცია გავითვალისწინეთ, რომელიც, ჩვენი აზრით, როგორც მოთხოვნის, ასევე მიწოდების ცვლადებს ყველაზე უკეთ ასახავს. თუმცა, შვაბისგან განსხვავებით, რომლის მოდელი ძირითადად საბინაო ფასებზე რეგრესირდება, დამოკიდებულ ცვლადად ტრანზაქციების ცვლილებას წარმოაჩენს და მისი მთავარი ამოცანა სწორედ გაყიდვებზე მოქმედი ფაქოტრების სტატისტიკური მნიშვნელობის გამოვლენაა, რომლის დროის მწკრივის ერთეული (ბიჯი) ერთ თვეს შეადგენს, ხოლო ჯამურად - 2015-2017 პერიოდს მოიცავს (საერთო ჯამში - 25 ობსერვაციას).

სახელმწიფო ჩარევის ზოგადი ასპექტები

საბაზრო სისტემა მოთხოვნა-მიწოდების პრინციპით ფუნქციონირებს, თუმცა, როგორც პრაქტიკამ არაერთხელ აჩვენა, ბაზრის რეგულირებისა და წონასწორული მდგომარეობის შენარჩუნების მიზნით, სახელმწიფოს მხრიდან გარკვეული მარეგულირებელი ღონისძიებების გატარება მაინც აუცილებელია. ეს, ერთი მხრივ, ბაზრის დამახინჯების არიდებას, მეორე მხრივ, მზარდი კონიუნქტურული პროცესების შედეგად ფინანსური ბუშტის შესაძლო წარმოქმნას გამორიცხავს (თეორიულად მაინც). სახელმწიფო პოლიტიკის იმპლემენტაცია ბაზრის განვითარებას რამდენიმე მიმართულებით განსაზღვრავს - იგი ბაზარზე მიმდინარე კონიუნქუტის სიხშირეს არეგულირებს და ამ მხრივ მისი გაგრილება-გადახურების ერთგვარ მარეგულირებელ მექანიზმს შეიმუშავებს (ფისკალური და მონეტარული გადამცემი მექანიზმების ამოქმედებით). შესაბამისად, იმისთვის რომ წარმატებული სახელმწიფო პროგრამა მივიღოთ მნიშვნელოვანია ზუსტად ის ფაქტორები გამოვყოთ, რომელთა ზემოქმედებით დეველოპერების დაინტერესება ყველაზე უკეთ გამოიხატება და საინვესტიციო გადაწყვეტილებებს მიაღებინებს. ამავდროულად, მნიშნელოვანია იმ საშუალებების მიმოხილვა, რაც რაც სახელმწიფო განკარგულებაში რჩება (ესენია გდასახადების შემცირება/ გადავადება, რიგირ პირობების თანდართვით გადასახადებისგან გათავისუფლება, საშეღავათო სესხების გაცემა, ინფრასტრუქტურული პროექტების (თანა) დაფინანსება, მოსახლეობისთვის საცხოვრებელი ფართების შეძენისკენ მიმართული სხვადასხვა პროგრამების შემუშავება, საფინანსო ინსიტუტებთან შუამდგომლობა და სხვა). ასევე მნიშვნელოვანია იმ სტიმულების ხაზგასმა, რაც კონკრეტული სახელმწიფო პოლიტიკის მიმართ გამოკვეთილ ცვლილებას მოასწავებს, ხოლო აგრეგირებული სახით ბაზარზე მზარდი სარგებლის მომტანი გახდება (მაგალითად, მოთხოვნის ზრდის პარალელურად, რეალიზაციის მზარდი მაჩვენებელი დამატებითი კაპიტალდაბანდებისთვის კარგ ნიადაგს შექმნის).

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ სახელმწიფო ჩარევის ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული (და ხშირად გამართლებული) ფორმა ეკონომიკური სტიმულებით ხასიათდება და როგორც ფისკალური, ასევე მონეტარული მექანიზმებით გამოიხატება. როგორც წესი, სახელმწიფო აღნიშნულ მექანიზმებს რეცესიის ან ბაზარზე ინფლაციური პროცესების არიდების შემთხვევაში აამოქმედებს, თუმცა, ინფრასტრუქტურული პროექტების დაფინანსებით სახელმწიფო ეკონომიკური წინსვლის და შემდგომი განვითარების საფუძველსაც უზრუნველყოფს, წარმოქმნის რა დამატებით სტიმულებს, ქმნის დადებით საინვესტიციო გარემოს და შრომით ბაზარზე მეტ შესაძლებლობებს აჩენს. ადგილობრივი ინფრასტრუქტურის განვითარებით სახელმწიფო ურბანული განივთრების საქმეში მნიშვნელოვან როლს ასრულებს, რადგან რიგი მიმართულებით ამ საკითხით დაინტერესება კერძო სექტორის მხრიდან, როგორც წესი, ნაკლებია ან მხოლოდ სახელმწიფო ჩარევის თანადროულია. ამის ერთ-ერთი მაგალითია „ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლე“ (ეროვნული ბიუჯეტის, მერიის თუ საერთაშორისო პროგრამების დაფინანსებით განხორციელებული პროექტი). მსგავსი პროექტებით სახლმწიფო ჩარევამ რიგი პრობლემა გადაჭრა. გარდა იმისა, რომ საერთო ეკონომიკური აქტივობის წამახალისებელი გახდა (განსაკუთრებით 2008 წლის მსოფლიო რეცესიის შემდგომ), მათ შორის არაერთი დეველოპერული კომპანია გაკოტრებისგან იხსნა.

ცნობილია, რომ საჯარო პოლიტიკა გამოცდილებასა და პროგნოზს ეყრდნობა და ამგვარი ქმედითი ღონისძიებების გატარების მიზნით განხორციელებადობის ანალიზთან ერთად, ეკონომიკური ხარჯსარგებლიანობის ანალიზი ამგვარი ჩარევის საფუძველს ქმნის. თავად ჩარევის მიმართულება როგორც ბიზნესის განვითარების ხელშეწყობას, ასევე მეტი საინვესტიციო პროექტის მოზიდვას ისახავს მიზნად, რაც, თავის მხრივ, პროცესში ჩართული აქტორების გათვალისწინებით, საჯარო სექტორის მხრიდან ბიზნესაქტივობის პროაქტიულ რეგულირებას მოითხოვს.

სახელმწიფო ჩარევის მიზეზები და პრეისტორია (დიდი ბრიტანეთის მაგალითზე)

ჯანდაცვა, თავდაცვა, განათლება, ეკოლოგია და სხვა, ეს ის საკითხებია, რომელთა გარშემო სახელმწფიო პოლიტიკა მუდმივად ეწყობა. რაც შეეხება საბინაო საკითხს, მას საჯარო პოლიტიკის ჭრილით დიდი ისტორია არ აქვს. მართლაც, სახელმწიფო მხარდაჭერის გარეშე სფერო მთლიანად თავისუფალი ბაზრის კანონებით რეგულირდება და საბაზრო ძალებსაა მინდობილი. მდგომარეობა, რომელიც დიდ ბრიტანეთში XIX საუკუნის შუა პერიოდამდე ნარჩუნდებოდა [3] და ეკონომიკის სახელმძღვანელოებში Laissez-Faire (სახელმწიფო ჩაურევლობის) პოლიტიკითაა ცნობილი. ამ პირობებში ბაზარზე მიმდინარე ტრანზაქციები მხოლოდ დეველოპერებსა და მომხმარებლებს შორის რეგულირდება და ბრიტანეთის ისტორიის მთელ სიგრძეზე საბინაო ურთიერთობის ეს მოდელი სწორედ ამ სახით რეგულირდებოდა: მომხმარებლები კოოპერატივების, სხვადასხვა შემწეობის, ერთობლივი ძალებითა და სხვა პირადი სახსრებით დეველოპერებთან საბინაო საკითხებს პირადი მოლაპარაკებების ხარჯზე წყვეტდნენ. თუკი უშუალოდ მიწის საკითხს არ ჩავთვლით, ეს საკითხი სახელმწიფო პოლიტიკის საგნად არც აღიქმებოდა. საქმე ისაა, რომ იმდროინდელ ბრიტანეთში მოსახლეობის მეტი წილი სოფლად ცხოვრობდა, ხოლო პოპულაციის ნამატი საუკუნეების მანძილზე მეტად მწირი იყო [3]. პარლამეტის გადაწყვეტილებები იმდროინდელ აგრარული კლასის ამსახველი იყო და, შესაბამისად, ინდუსტრიულ-სამეწარმეო ძალების გააქტიურებამდე ე.წ. „სტატუს-კვო“-ს შენარჩუნებას ემსახურებოდა. მოგვიანებით ახალმა ტექნოლოგიებმა და თვისებრივად ახალმა საზოგადოებრივმა დინებებმა გამეფებული წესრიგისადმი კითხვები დაბადა. ძველი აგრარული ეკონომიკა ურბანულ ცენტრებად ნაცვლდებოდა, სადაც ფაბრიკა-ქარხნების მახლობლად სამუშაო ძალის განსათავსებლად მეტი ინფრასტრუქტურული პროექტების ამშენებლობის პროცესები ვითარდებოდა. ამ გაფართოების გვერდიგვერდ სხვა ინფრასტრუქტურული პროექტებიც ერთვოდნენ. ამ მხრივ, სახელმწიფო რეგულეციების გარეშე მეწარმეებს სამუშაო ხელის უტილიზაციის სხვადასხვა ფორმის გამოყენების საშუალებაც ეძლეოდათ, რაც უმეტეს შემთხვევაში დასაქმებულთა ინტერესებს უხეშად ლახავდა. მეტი მოგების მიზნით, სამუსაო ძალის ბინითა და შესაბამისი საცხოვრებელი პირობებით უზრუნველყოფაზე მეტად ნაკლები თანხები იხარჯებოდა, რაც საბოლოოდ ფრიად ნეგატიურ ექსტერნალიებს ქმნიდა (დაბინძურება, ეპიდემიები, სიკვდილიანობის მაღალი დონე და სხვა). საბოლოოდ, პრობლემის ნაწილობრივ გადაჭრის მიზნით, სახელმწიფომ მინიმალური სტანდარტები შემოიღო, რაც „ღატაკთა კანონებითაა’’ ცნობილი (Poor Laws). 1831 წელს ქოლერის ეპიდემიის შედეგად სახელმწიფო იძულებული გახდა ე.წ. „ქოლერის აქტი“ მიეღო (Cholera Act, 1932), რომლის შემდეგ სახელმწიფო ჩარევის გააქტიურება სულ უფრო საგრძნობი გახდა.

საზოგადოებრივი ჯანდაცვის აქტი (Public Health Act, 1848), მოგვიანებით კი საბინაო აქტი (Housing Act, 1919) იმის მანიშნებელია, რომ სახელმწიფო რეგულაციები და კონტროლი სფეროში სულ უფრო შესაგრძნობი ხდებოდა, ხოლო გარკვეული ნორმებისა და სამშენებლო სტანდარტების შესრულება საკანონმდებლო დონეზე განისაზღვრა. იმ დეველოპერების მიმართ, ვინც ამ სტანდარტებს დაიცავდა, სახელმწიფო გარკვეულ საგრანტო-საშეღავათო ანგარიშსწორებაშიც შემოვიდა, რაც საბოლოოდ, ქვეყანაში სტანდარტული ნორმებისა და ზოგადად ბინაშმშენებლობის პროცესის გარკვეულ მოწესრიგებას ნიშნავდა. ქვეყანაში მილიონობით ახალი საცხოვრებელი ფართი აშენდა, თუმცა, იმდენად რამდენადაც კერძო საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესება სახელმწიფო მხრიდან დიდ დანახარჯებსა და ადმინისტრაციულ რესურსს მოითხოვდა, საბინაო აქტი 1972 წელს გადაიხედა და ახალი აქტით მოდიფიცირდა.

რიგი საკითხის მიმართ, როგორიცაა ინფლაცია, სულადობრივი შემოსავალი, საგადასახადო განაკვეთები, სახელმწიფო შესყიდვები და სხვა, სახელმწიფო ჩარევას შესაძლოა მოსახლეობისთვის შემოსავლის ზრდაც მოჰყვეს. შესაბამისად, სახელმწიფო პოლიტიკას საბინაო ფართებზე მიმდინარე მოთხოვნაზე მნიშვნელოვანი გავლენის მოხდენა შეუძლია. სწორედ ამ შესაძლებლობის მიხედვით, ბრიტანეთის ხელისუფლება XX საუკუნის პირველივე ნახევრიდან მის ხელთ არსებულ ფინანსურ და ადამიანურ რესურს ბინათმესაკუთრეობის წასახალისებლად იყენებს. შესაბამისად, სექტორს იმდენად დიდი ეკონომიკური მნიშვნელობა ენიჭება, რომ დღესდღეობით ვერც ერთი ადმინისტრაცია მის უფულვებელყოფას ვერ/ არ მოახდენს (წყარო: იქვე). ცნობისთვის, ამ მაჩვენებელმა ბრიტანეთში 62.9-ს მიაღწია [4].

გიბსის ცნობით [3], საბინაო ფართების მიმართ არსებული მოთხოვნა რვა ძირითადი ფაქტორით განისაზღვრება. ესენია საცხოვრებელი ფართის საბაზრო ფასი, ოჯახის შემოსავალი, კრედიტისადმი ხელმისაწვდომობა, ოჯახის შემადგენლობა (სხვა დემოგრაფიული ფაქტორების ჩათვლით), ადგილმდებარეობა, ჩამნაცვლებლების საფასური (ქირის საფასური იპოთეკურ შენატანებთან მიმართებით) და სხვა პრეფერენციების მომცველი ფაქტორები (მაგალითად, პრესტიჟი, ეთნოკულტურული გარემო და სხვა). მართლაც, აღნიშნული ფაქტორების გათვალისწინებით, XX საუკუნის მეორე ნახევრიდან (60-იანების ბოლოსთვის) ბინათმესაკუთრეობა კერძო საკუთრების ერთ-ერთ ყველაზე გავრცელებულ ფორმად იქცა. ასეთ ვითარებაში, იმდენად რამდენადაც საბინაო ფართების ხელმისაწვდომობა ძირითადად გრძელვადიანი იპოთეკური სესხებით წარმოებდა, კრედიტის ხელმისაწვდომობა (და საპროცენტო განაკვეთების განსაზღვრა) სახელმწიფოს მხრიდან საბინაო პოლიტიკის ძირითად ინსტრუმენტად იქცა. ამ ვითარებაში სახელმწიფო ერთგვარი მედიატორის როლს თამაშობს, რომელიც ერთი მხრივ, დეველოპერებთან, მეორე მხრივ, მოსახლეობასთან სხვადასხვა საშეღავათო პირობების შემოღებითა და სტიმულებით კონიუნქტურული ციკლის წახალისებას ახდენს. ამდენად, იმ მესაკუთრეებს, რომელთაც მიღებული კრედიტის ამორტიზაცია უწევდათ, სახელმწიფო საგადასახადო შეღავათებს უწესებდა, ხოლო გამოთავისუფლებული თანხის ოდენობა კრედიტის მომსახურებას უნდა მოხმარებოდა. აღნიშნული პრაქტიკა ბრიტანეთში ორასი წლის წინ არსებობდა, თუმცა უფრო სრულყოფილი და მასშტაბური ხასიათი მან XX საუკუნის შუა პერიოდში, მეორე მსოფლიო ომის შემდგომ მიიღო [3]. 1980 წელს ბრიტანეთში საბინაო აქტის შემოღებამ (Housing Act, 1980) ქვეყანაში საბინაო მესაკუთრეების წილი უფრო გაზარდა: კერძოდ, აღნიშნული აქტით მესაკუთრეთა სუბიექტებს საბინაო -საცხოვრებელი ფართების თანდათანობით გამოსყიდვის საშუალება მიეცათ. სახელმწიფო ამ შემთხვევაშიც უხვ საგადასახადო შეღავათებს აწესებს, რაც კერძო შემთხვევებში 70%-საც კი აღწევს (ბინის გამოსყიდვის შემთხვევაში) [5].

ადგილობრივი თვითმმართველობების დონეზე ბრიტანეთში საგრანტო პროგრამებიც მოქმედებენ, რომელთა ოპერირება ძირითადად ფინანსურად შეჭირვებული მოსახლეობის ბინით უზრუნველყოფაზეა ორიენტირებული. რაც შეეხება სახელმწიფო დოტაციაზე მცხოვრები მოსახლეობის ნაწილს, მისი უდიდესი ნაწილი (70%) სახელმწიფოსგან სხვადასხვა საბინაო შემწეობით სარგებლობს.

ამრიგად, ჯერ კიდევ XIX საუკუნეში ბრიტანეთში შექმნილმა სახელმწიფო კამპანიამ (რაც უამრავი პროგრამითა და რეგულაციით გამოიხატა) ჯერ საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესებას, ხოლო შემდგომში ბინათსაკუთრების დონის ამაღლებას დაუთმო. ამ მხრივ ბრიტანეთში სახელმწიფოსა და კერძო სექტორის თანამშრომლობა მდიდარ ისტორიას მოითვლის და საინტერესო გამოცდილებას გვთავაზობს.

სამშენებლო-საბინაო სექტორში სახელმწიფო ჩარევის აუცილებლობა და მიზეზები

საბინაო-სამშენებლო სექტორში სახელმწიფო ჩარევის არაერთი საფუძველი არსებობს, თუმცა, ამათგან მნიშვნელოვანია გამოვყოთ რამდენიმე, რაც აღნიშნული ჩარევის ძირითად ჩარჩოს ქმნის. ესენია: რაციონალური დაგეგმარების მოდელი, იდეოლოგიური, ეკონომიკური და რაციონალური ამომრჩევლის საფუძვლები. მაგალითად, რაციონალური დაგეგმარების მოდელი არის სახელმწიფო ჩარევის ისეთი სახე, რისი საშუალებითაც სახელმწიფო უკვე წარმოქმნილი პრობლემის გადაჭრას ცდილობს [6] ამრიგად, მოდელი რე-აქტიულია და სამ ძირითად ფაზას მოითვლის: პრობლემის იდენტიფიცირება, საუკეთესო გადაწყვეტის შერჩევა და რელევანტური პოლიტიკის იმპლემენტირება. აქაც, სახელმწიფო ზოგადი ფუნქციით გამოირჩევა და არა კონკრეტულ სფეროსთან მორგებული სპეციფიური ღონისძიებებით გამოდის. ამრიგად, საბინაო საკითხი შესაძლოა უფრო ფართე, სოციალური ტიპის პრობლემის გადაჭრის ერთ-ერთ საშუალებად გამოდგეს, თან ისე, რომ უშუალოდ საბინაო საკითხის გადასაჭრელად მიმართული არც იყოს (წყარო: იქვე). მაგალითად, კეინსის მოდელი ცადყობს, რომ საბინაო ბაზრის წახალისება მოცემულ შემხვევაში შესაძლოა ეკონომიკური აქტივობის წახალისების მიზნითაც გამოდგეს (ხოლო სახელდობრ უძრავი ქონების სპეციფიკაციაზე გათვლილი არც იყოს).

მოცემული მოდელის კიდევ ერთი ამოცანა ბაზრის მოთხოვნათა დამახინჯების თავიდან არიდება გახლავთ. მაგალითისთვის, საკრედიტო ხელმისაწვდომობის უზრუნველყოვით მეტ ინდივიდს (თუ ოჯახს), მათ შორის ნაკლებად შეძლებულ ფენას, საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესების შესაძლებლობა ეძლევა, რაც სფეროში მოთხოვნის ზრას იწვევს. რაც შეეხება გადაწყვეტილებების პოლიტიკურ მოტივს, ის ფართო ინტერპრეტაციის საშუალებას იძლევა და დროის მიმდინარე მონაკვეთში აქტუალური ფასეულობების გაზიარებით ხასიათდება. მაგალითად, სხვადასხვა პოლიტიკური ჯგუფები ბაზარზე უფრო თავისუფალი ურთიერთობების მომხრეა, სხვები ცენტრალიზებული (გეგმური) ეკონომიკის მოდელებს ემხრობა („სოციალური სამართლიანობის“ პრინციპებით მოქმედებენ). ეკონომიკური გათვლის მიხედვით, ძირითადი აქცენტი ეკონომიკურ ზრდაზე მოდის, რაც როგორც საფინანსო ინსტიტუტების, ასევე სხვა (და მათ შორის ინფრასტრუქტურული) პროექტების მხარდაჭერას გულისხმობს. ამ მხრივ პროცესი ურთიერთქმედითია - მთლიანი შიდა პროდუქტის ზრდის თვალსაზრისით არა მხოლოდ უძრავი ქონების როლია აღსანიშნავი, არამედ ის ფაქტორებიც, რომლებიც საერთო ეკონომიკურ კონტექსტში სფეროზე უმნიშვნელოვანეს გავლენას ახდენს. ამ მხრივ უძრავი ქონების ბაზარზე ძირითადი მამოძრავებელი ძალებია სახელმწიფო ვალი (როგორც ეგზოგენური ფაქტორი), სულადობრივი შემოსავალი და ინფლაციის დონე [5] მათ შორის მნიშვნელოვანია მოლოდინებიც. კონკრეტულად საქართველოს შემთხვევაში სავალუტო კურსის ცვლა კიდევ ერთი უმნიშვნელოვანესი ფაქტორია.

და ბოლოს, მნიშვნელოვანია ამომრჩეველთა ნაციონალური ფაქტორიც აღინიშნოს. საქმე ისაა, რომ სანამ ადმინისტრაცია თავის მოვალეობას შეუდგება, ის უნდა აირჩიონ. შესაბამისად, პოლიტიკური ხელმძღვანელობა საკუთარი პოლიტიკური შეხედულებების პარალელურად საკუთარი ამომრჩევლის წინაშე ანგარიშგებიანია. ამიტომ, ის ეცდება ისეთი პოლიტიკა გაატაროს, რომელიც ამომრჩეველთა ცენტრალურ ინტერესებს მოემსახურება და ჯერ მთავარ, ხოლო შემდგომში მარგინალურ ამოცანებსაც მოეკიდება [7; 8] ამგვარად, შეგვიძლია დავაკსვნათ, რომ რომელიმე ცალკეულად აღებული პოლიტიკური ჩარევის მოტივები და მიზეზები ცალსახა არაა და მრავალფაქტორული მიდგომით ხასიათდება [9;10].

საბინაო პოლიტიკის რეფორმები პოსტსოციალისტურ ევროპაში

უძრავი სექტორის განვითარება ეროვნული ეკონომიკის საერთო განვითარების პროცესის ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი კომპონენტია, განსაკუთრებით ისეთი ქვეყნებისთვის, რომლებიც ეკონომიკური ტრნასფორმაციის გზას გადიან ან მის დამასრულებელ ეტაპზე იმყოფებიან. ამრიგად, აღნიშნული ქვეყნების მაგალითზე საბინაოსამშენებლო სექტორის ჯეროვნად შეფასება და შესაბამისი საბინაო პოლიტიკის შემუშავება საჯარო პოლიტიკის მნიშვნელოვან მიმართულებას წარმოადგენს. გარდა ამისა, თავისუფალი ბაზრის პირობებში მიწის აქტივების განკარგვა საინვესტიციო კაპიტალდაბანდებისთვის ნოყიერ ნიადაგს ქმნის. მართალია, მთავრობები გეგმიური ეკონომიკის პირობებისგან განსხვავებით თავისუფალ საბაზრო პირობებში ფასს უკვე ვერ განსაზღვრავენ, თუმცა ისეთ გარემოს შექმნა უხდებათ, რომელიც სათანადო სახელმწიფო სერვისების უზრუნველყოფით კერძო სექტორის მხრიდან სფეროში მეტ ჩართულობასა და უკეთეს მართვას (good practices) განაპირობებს. ამ სერვისების ჩამონათვალში შესაძლებელია შემდეგი პუნქტები მივიჩნიოთ:

• ჯანსაღი საკანონმდებლო ბაზის ორგანიზება;

• სამართლიანი სასამართლო პრაქტიკის წარმოება;

• შესაბამისი ინსტიტუტების ჩამოყალიბება (land registries);

• ფიზიკური დაგეგმარებისა და სამშენებლო რეგულაციების განსაზღვრა;

• საჯარო სექტორში არსებული მიწებისა და ქოენბის სამართლიანი, გამჭვირვალე და ეფექტიანი განკარგვა;

• სამართლიანი და ოპტიმალური საგადასახადო პოლიტიკის გატარება;

• სახელმწიფოს ხელთ არსებული რესურსების გამოყენება სამშენებლო ბაზრის წახალისებისა და ჯანსაღი განვითარების მიზნით და სხვა.

ესენი სწორედ ის მიმართულებებია (ბუნებრივია, არასრული სახით), რომელთა საშუალებით სახელმწიფო ჩარევას სფეროსთვის ჯანსაღი (და ეკონომიკურად გამართლებული) შედეგების მოტანა ძალუძს. აქვე აღვნიშნავთ, რომ პოსტკომუნისტურ ქვეყნებში არსებული სახელმწიფო ინსტიტუტების სამუშაო პრაქტიკა, შესაძლოა, ახალი სინამდვილისთვის ნაკლებად მორგებული აღმონჩდეს, შესაბამისად, უშუალოდ პოლიტიკის შემუშავება-იმპლემენტაცია, პირველ ყოვლისა, ჯერ სახელმწიფო ინსტიტუტების დახვეწა-რეფორმირებით უნდა დაიწყოს.

მიწის კომუნალური განკარგვის წესი კომუნისტური იდეოლოგიის ქვაკუთხედს წარმოადგენდა [11] [John Charman, UK, Central and Estarn Europe: the Development of the Real Estate Market in Transition Economies], თუმცა შეზღუდული სახით გარკვეული ტიპის ფულად-სასაქონლო ურთიერთობები (მათ შორის არაფორმალურ ბაზარზე) მაინც არსებობდა - მაგალითად, პოლონეთში სასოფლო-სამეურნეო ტიპის მიწები კერძო მესაკუთრეთა ხელში რჩებოდა, მაშინ როცა ალბანეთში უძრავი ქონებაზე მხოლოდ სახელმწიფო საკუთრების ფორმა ვრცელდებოდა. არ ხდებოდა საცხოვრებელი-საბინაო ფართების გაქირავება, რადგან ასეთი ტიპის ფულად-სასაქონლო ურთიერთობა იდეოლოგიურად იკრძალებოდა. შესაბამისად, თავისუფალ ბაზარზე გადასვლა არა მხოლოდ სახლემწიფო ინსტიტუტებისა და მიდგომების შეცვლა-რეფორმირებით უნდა დაწყებულიყო, არამედ მიწისა და ბინათმესაკუთრეობისადმი საზოგადოების ახლი მიდგომის ჩამოყალიბების თანადროულიც უნდა გამხდარიყო.

საბჭოთა ბანაკის ყოფილმა წევრებმა ე.წ. „დათბობის“ პერიოდშივე გარკვეული რეფორმები ჩაატარეს და მიწა (მთლიანად ან მეტწილად) საბაზრო ურთიერთობების მორიგ აქტივებში ჩართეს (პროცესი ჯერ კიდევ უნდგრეთში 1987 წელს მიწის საკანონმდებლო აქტში გაიწერა). საბჭოთა კავშირის დაშლის შემდგომ მიწის რეფორმა პოსტსაბჭოთა ქვეყნებმაც გაატარეს (მაგალითად, საქართველოში 1992 წელს დაიყო), თუმცა ამ ქვეყნებში იგი რიგი ხარვეზით ხასიათდებოდა და ეკონომიკური ეფექტიანობის ამოცანას მხოლოდ ნაწილობრივ პასუხობდა. თუმცა ეს პროცესი ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში თავდაპირველადვე მდორედ მიმდინარეობდა. საქმე ისაა, რომ მიწის და ზოგადად უძრავი ქონების გააქტიურება სხვა ეკონომიკურ აქტორებთან პირდაპირ კავშირშია. ფინანსური ინსტიტუტების განუვითარებლობა, მაღალი რისკები, პოლიტიკური არასტაბილურობა, რთული სოციალური ფონი და სხვა პრობლემები ამ რეგიონებში უძრავი ბაზრის განვითარებას მეტად რთულ დაბრკოლებებსა და ხარვეზებს უქმნიდა. ცხადია, მდგრადი და ქმედითი უძრავი ბაზრის ჩამოყალიბებისთვის ეფექტიანი ფინანსური ინსტიტუტების ფუნქციონირება უცილებელი პირობაა. ამ მხრივ მნიშვნელოვანი გახდა ისეთი სამართლებრივი სისტემის ჩამოყალიბება, რომელიც ფინანსური ანგარიშგებიანობის, გაკოტრების, იპოთეკური სესხების მართვისა და საკონტრაქტო პირობების ეფექტური აღსრულების მექანიზმებს მოიცავს. ამასთან, უძრავი აქტივების გათვალისწინებით, უძრავი ბაზრის ჯანსაღი განვითარებაც ფინანსური ბაზრებისთვის მნიშვნელოვან (და საიმედო) დასაყრდენს ქმნის. ამრიგად, ეს ბაზრები რიგი მიმართულებით მყარი კავშირით გამოირჩევა.

გარდამავალი ეკონომიკის პირობებში მთავარი პრობლემა სუსტი უძრავი ბაზარია, სადაც კომპანიებს (ინვესტორებს) სამშენებლო სესხების მისაღებად ფინანსურ ბაზრებზე მიწისა და ინგრასტრუქტურული აქტივების უზრუნველყოფა ეფექტიანად ვერ ძალუძთ. დასაქმების ბაზრის სიმწირის გამო რთულია იპოთეკური სესხების მომსახურებაც. დაბალია ეკონომიკური მობილობის სიხშირეც. საბანკო სისტემის არასრულყოფილებაც ამ პრობლემას კიდევ უფრო ამწვავებს, განსაკუთრებით მაღალი რისკების გამო, რაც იაფი სესხის ხელმისაწვდომობას ბევრად ართულებს. მაღალია პირველადი შენატანი, მოკლეა სესხის მომსახურების ვადა და სხვა. ზოგადად, არსებობს აზრი, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ეფექტიანი და გამართული აქტივობა რთულ ეკონომიკურ ამოცანათა რიგში შედის და ბევრი ქვეყნისთვის ჯერ კიდევ გადაუჭრელი ხდება. გონივრული სახელმწიფო პოლიტიკის მხარდამხარ, უძრავი აქტივების ეფექტიანი შეფასების მექანიზმის შემოღებითა და სფეროში ზოგადი განსწავლულობის (ცნობიერების) ამაღლებით სფეროში უკეთესი გადაწყვეტების მოძიების შესაძლებლობა ჩნდება და ამ ბაზარზე ეკონომიკურ ეფექტიანობას ზრდის.

უძრავი ქონების ბაზრის მოკლე მიმოხილვა საქართველოში

სადღეისოდ, საქართველოში მოსახლეობის ერთ სულზე ევროპულ საშულო მაჩვენებელთან შედარებით, საბინაო ფართის ოდენობა ორჯერ ნაკლებია [12]. საქართველოს შემთხვევაში ზემოდხსენებული ეკონომიკური ტრანსფორმაციის პერიოდი მეტად რთული იყო. ამ მხრივ გამონაკლისს არც სამშენებლო-საბინაო ბაზარი წარმოადგენს.

1988 წლისთვის საბჭოთა კავშირის მასშტაბით საბინაო ფონდის 61%-ი სახელმწიფო, ხოლო 39%-ი პირად საკუთრებაში იყო წარმოდგენილი (ურბანულ ნაწილში 79% და 21%- შესაბამისად)[13] სურათი 1991 წლიდან შეიცვალა, როცა ე.წ. „შოკური თერაპიის“ შედეგად სახელმწიფო ინვესტირება კერძო ინვესტიციებით შეიცვალა, რასაც წინ პრივატიზაციის ნაჩქარევი პროცესი უსწრებდა. საბოლოოდ (1994 წლისთვის), საბინაო აქტი გაუქმნდა, ხოლო 1995-97 წლებიდან სახელმწიფო სამშენებლო კომპანიებიც ან გაუქმდა ან მთლიანად კერძო მესაკუთრეთა ხელში აღმოჩნდა.

პრივატიზაციის პროცესი, რიგი ხარვეზის გამო, სამშენებლო წარმადობებში იმთავითვე არ ასახულა. საქმე ისაა, რომ მეტად უარყოფითმა საინვესტიციო გარემომ, ფინანსური სექტორის თითქმის არარსებობამ, ხოლო რთულმა სოციალურმა ვითარებამ სამშენებლო აქტივობა ქვეყანაში მთლიანად შეაჩერა (თუ ცალკეულ ამხანაგობებს არ ჩავთვლით, რომელთა სპორადული სამშენებლო აქტივობა რეალურ სხვაობას არ იძლეოდა). სფეროს გააქტიურება რამდენიმე ფაქტორის თანდართვის შედეგად მოხდა. პირველწყოვლისა, ის სტაბილური პოლიტიკური სისტემის დამყარებით, შემოსავლების ზრდით, პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების შემოდინებით, საფინანსო სისტემის განვითარებითა და სახელმწიფო პოლიტიკის ხელშეწყობით დაიწყო. მნიშნველოვნად შემცირდა ლიცენზიებისა და სპეციალური ნებართვების ვალდებულებები, შერბილდა ქალაქდაგეგმარების ნორმები, გამარტივდა არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობის წარმოება და სამშენებლო ნებართვების პროცედურები. გამარტივდა ადმინისტრაციული სერვისების მიწოდება [14]. ზემოდჩამოთვლილი ღონისძიებების (და არა მხოლოდ) შედეგად, სამშენებლო სექტორმა მნშვნელოვანი ზრდა იწყო და 2016 წლის მდგომარეობით, მისი წილი მშპ-ში 12.1%-ს შეადგენს [15].

საბინაო აქტივების ფასმა 2008 წელს თავის პიკს მიაღწია. საქმე ისაა, რომ ისევე როგორც მსოფლიოს სხვადასხვა რეგიონში, საქართველოშიც დაკრედიტების გამარტივებულმა პროცედურამ და ზოგადად, შერბილებულმა საკრედიტო პოლიტიკამ საბინაო ფართების სიმწირის გათვალისიწნებით, მოთხოვნა იმდენად გაზარდა, რომ დევლოპერები შეკვეთებს ვერ აუდიოდნენ, ხოლო საბინაო აქტივები რეალურ ღირებულებას მნიშვნელოვნად ასცდნენ. იმატა გასახლებების რიცხვმა და უკვე 2008 წლის ზაფხულს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი „გადახურდა.“ ფინანსური ბუშტის გასკდომის შედეგად მშენებლობაში მიმდინარე პროექტების უდიდესი ნაწილი შეწყდა ან დროებით შეჩერდა და დაახლოებით 15000 ოჯახი ან დაზარალდა ან უსახლკაროდ დარჩა [16]. შეიქმნა ვითარება, როცა სახელმწიფო ჩარევა და სწორი სახელმწიფო პოლიტიკის გატარება კრიტიკული მნიშვნელობის იყო, რადგან, იგივე საქართველოს შემთხვევაში, საბინაო-სამშენებლო სექტორი სწორედ ის სფეროა, სადაც ეკონომიკური აქტივობის ნიშნები მკაფიოდ შეინიშნება (პროაქტიური ხასიათისაა) და სწორედ ამ სფეროს ამოქმედებით ეკონომიკის საერთო გამოჯანსაღების პერსპექტივა ისახება. ამ მხრივ კერძო სექტორთან თანამშრომლობის საფუძველზე სახელმწიფომ „ძველი თვილისის ახალი სიცოცხლე“ წამოიწყო, პროგრამა, რომელიც როგორც საბანკო სექტორის წახალისებას, ასევე სამშენებლო დარგში ფინანსური ინიექციების განხორციელებას ისახავდა მიზნად. პროექტის ფარგლებში არაერთი შეჩერებული და დაუმთავრებელი პროექტი დაფინანსდა და შედეგად სხვადასხვა გაკოტრების პირას მისულმა კომპანიამ ბაზარზე ფუნქციონირება განაგრძო.

ულმა კომპანიამ ბაზარზე ფუნქციონირება განაგრძო. მართალია, ეს ნაბიჯი ყოველთვის ეფექტიანობით არ გამოირჩეოდა და მაღალი საპროცენტო განაკვეთების გამო როგორც მერიამ, ასევე სხვა სახელმწიფო უწყებებმაც გარკვეული ზარალი ნახეს, აღნიშნული პოლიტიკა შექმნილ ვითარებაში მაინც დადებითი ცვლილების მომტანი აღმოჩნდა [17]. პროცესს სახელმწიფო რეგულაციებიც დაერთო. მაგალითად, 2016 წლის აგვისტომდე მოქმედი სამშნებელო კომპანიების სასარგებლოდ რიგი შეღავათი დაწესდა (ფინანსური ამნისტია, დღგ-ს მოხსნა (2020 წლის 1 იანვრამდე) და სხვა. ეს ღონისძიებებიც წამოწყებული პროექტების დასრულების ხელშეწყობის მიზნით ამოქმედდა და სავარაუდოდ, გარკვეული შედეგის მომტანი გახდება.

ცხადია, რომ საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი 1991 წლიდან რიგ გამოწვევას წააწყდა. როგორც პრაქტიკამ აჩვენა, კრიზისის შემდგომ პერიოდში ბაზრის მოწყვლადობა სრული სისავსით გამოვლინდა. ისევე როგორც სხვა ქვეყნების მაგალითზე, საქართველოშიც მას სახელმწიფო ჩაურევლობის გარეშე დამოუკიდებლად არსებობის უნარი ჯერ არ გააჩნდა, ხოლო განვითარების შემდგომი პერსპექტივა არაერთგვაროვანი შეფასების საფუძველს იძლეოდა. ბუნებრივია, შექმნილი მდგომარეობა არ გულისხმობს, რომ დერეგულაციის თანამედროვე პირობებში მისი ფუნქციონირება გაუმართავია (ან მეტ რისკებს უკავშირდება). პრობლემის არსი სწორი პოლიტიკური ანალიზის გატარების და ეფექტიანი მონეტარული მექანიზმის შემუშავებაშია. პრაქტიკულ მაგალითზე, private- public partnership ფარგლებში მიმდინარე აქტიური თანამშრომლობის ფარგლებში ფრიად სასარგებლო შედეგების მიღწევაა შესაძლებელი.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი (არსებული მდგომარეობა, პერსპექტივები)

უძრავი ქონების ბაზარი არა ნაციონალური, არამედ ლოკალური ხასიათისაა. შესაბამისად, როცა საქართველოში მიმდინარე სამშენებლო აქტივობას ვიხილავთ, კონკრეტულ ბაზრებს ვგულისხმობთ. ამ მხროვ მნიშვნელოვანია თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც ქვეყანაში უმსხვილესია და ეროვნული მასშტაბით ბაზრის უმეტეს ნაწილს მოიცავს (ეროვნული რეესტრის თანახმად, 2016 წლის სექტემბერში დედაქალაქზე ქვეყნის მასშტაბით განხორციელებული ტრანზაქციების 37% მოდიოდა) [21]. მაგალითისთვის, Colliers Georgia-ს მიხედვით, თბილისის საბინაო-საცხოვრებელი სექტორის 2.9 მლნ კვ.მ. თბილისზე მოდის, ხოლო სექტემბერში თბილისის წილმა ქვეყანაში განხორციელებული გაყიდვების რაოდენობაში პიკს მიაღწია და 42.1%-მდე გაიზარდა. Colliers Georgia-ს მიხედვით, 2015 წლის მდგომარეობით 3908 ბინის მშენებლობა დასრულდა და სარეალიზაციო ბაზარზე გავიდა; ხორციელდება 532 პროექტი (29427 ბინა), რომელთა დასრულება 2018 წლისთვისაა დაგეგმილი. მიმდინარე მშენებლობების უდიდესი ნაწილი მცირე ზომის დეველოპერების მიერ ხორციელდება (47%), საშუალო დეველოპერების ოდენობა 38%-ს შეადგენს, ხოლო მსხვილი დეველოპერები ბაზარზე 11%-ს იკავებენ. 4% პრობლემური პროექტების წილზე მოდის. მშენებლობის 64% დაბალი სეგმენტის კატეგორიას შეადგენს, 28%-საშუალო, ხოლო 8% პრემიუმ კლასს წარმოადგენს [18].

სამშენებლო ბაზარზე არსებული ფუნდამენტალური ფაქტორების თვალსაზრისით, თბილისის საბინაო-სამშენებლო სექტორიც მსოფლიოს სხვა ბაზრებთან შედარებით, მსგავსს სპეციფიკას ატარებს. კონიუნქტურული ციკლი მოთხოვნა-მიწოდების ძალებით განისაზღვრება, ხოლო ფასების განმსაზღვრელი ფაქტორები აქაც დემოგრაფიული დინამიკა, სიმდიდრის ეფექტი, დასაქმების დონე, სულადობრივი შემოსავალი, სესხების ხელმისაწვდომობა, სამშენებლო პრიექტების ღირებულება, ჩამნაცვლებლები, სავალუტო კურსის ცვლილება, ინფლაციის დონე და სახელმწიფო რეგულაციებია. თუმცა, როგორც მანამდე წარმოდგენილი ემპირიკა ცხადყობს, ამ მხრივ, კერძოდ თბილისის უძრავი ბაზრის პირობებში, განმსაზღვრელ ფაქტორებად ქვეყანაში დასაქმების დონე და შრომის ბაზარზე ანაზღაურების საშუალო დონე მოიაზრება [19]. ბუნებრივია, სამშენებლო ბაზარი დინამიკური ცნებაა, შესაბამისად, სამომავლოდ შესაძლოა ბიზნესციკლების განსაზღვრისას, სხვა სტატისტიკურად მნიშვნელოვანმა ფაქტორებმაც იჩინა თავი (რაც შემდგომი კვლევის საგანია).

დღევანდელი მონაცემებით, მიწოდების ფუნქციის განმსაზღვრელ ფაქტორებად შესაძლოა საშუალო შემოსავლის მატება, უმუშევრობის დონის ყოველწლიური კლება, ინფლაციის დასაშვებ ზღვარში შენარჩუნება, სამშენებლო და საფინანსო სფეროებში მიმდინარე მზარდი კონკურენცია და სავალუტო კურსის სტაბილურობა მივიჩნიოთ. აღნიშნული ფაქტორები საბინაო ფართების რეალიზაციის თვალსაზრისით ე.წ. „შოკს“ ქმნიან, და მართლაც, 2017 წლის ბოლო კვარტალში გაყიდვამ პიკურ მაჩვენებელს მიაღწია, თუმცა ბაზრის გაჯერების დონის ცვლილება ბაზრის უძრავი აქტივების ლიქვიდობაზე ნეგატიურად აისახება და საინვესტიციო დანახარჯების თვალსაზრისით, გარკვეულ შენელებას განაპირობებს (დაბალი ელასტიურობის პირობებში წონასწორული მდგომარეობის მისაღწევად ბაზარს კორექტირებისთვის სულ უფრო მეტი დრო ესაჭიროება). სწორედ ამ მხრივ იქმნება სიცრცე, სადაც სახელმწიფო ჩარევით შესაძლებელია მახვილი არა მხოლოდ მოთხოვნა-მიწოდების ბალანსის კორექტირების უზრუნველყოფის, არამედ გაჯერებული ფართების ე.წ. „გაწოვის“ მიზნით რიგი ღონისძიების გატარება. ამ დროს მნიშვნელოვანია ისეთი მექანიზმების შემოღება, რომელთა საშუალებით დამატებითი სტიმულები წარმოიქმნება მასზედ, რომ ერთი მხრივ გაჯერებული ბაზარი ე.წ. „ჩაწოლილი“ ფართებისგან გათავისუფლდეს, მეორე მხრივ, მოსახლეობის საშუალო ბინათსაკუთრების მაჩვენებელი ამაღლდეს, ხოლო მესამე მხრივ, ბაზარზე ჯანსაღი კონკურენციის პირობებში კაპიტალდაბანდების მეტი დაინტერესება შეიქმნას. ოპტიმალური მიწოდების განსაზღვრა (lean technique) წარმოადგენს ამოცანას, რომელიც როგორც კერძო, ასევე საჯარო სექტორის ერთობლივი თანამშრომლობით უნდა გადაწყდეს. მიმდინარე ტრანზაქციების სიჩქარისა და მიწოდების მრუდის გათვალისწინებით, არსებული პრობლემის გადაწყვეტა მხოლოდ მოგების მარჟის შემცირებით ვერ მოხერხდება (opportunity window). ამ მხრივ, ერთ-ერთი სცენარის მიხედვით შესაძლებელია ბაზარზე დეველოპერების გამსხვილება მივიღოთ, ხოლო უარეს შემთხვევაში ბაზარზე რეცესიის მომსწრენი გავხდეთ (ლაგების ზრდის ფონზე შესაძლოა მიწოდების მნიშვნელოვანმა დაყოვნებამ ბაზრის სერიოზული დამახინჯება გამოიწვიოს). ბუნებრივია, დღეს სამშენებლო ბაზარზე მიმდინარე დინამიკის მიხედვით რთულია სამომავლო რეცესიის ნიშნები დავინახოთ, თუმცა სფეროში ფასების მდგრადი ყოველწლიური კლების მაგალითზე (რასაც სამშენებლო ხარჯების შემცირება არ ახლავს) ზღვრული ამონაგების შემცირების ფონზე ზღვრული კაპიტალდაბანდების მიზანშეწონილობა უკვე ნაკლებად ცალსახაა.

უძრავ ბაზარზე (საცხოვრებელ სექტორში) ახალი სამშენებლო პროდუქციის შემოდინებით და გაუყიდავი ფართების აკუმულირების გათვალისწინებით, დეფლაციური პროცესის აჩქარება გარდაუვალია. შესაბამისად, ზრდის წახალისება რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფაქტორის ხარჯზეა შესაძლებელი. ერთ-ერთი გადაწყვეტა სამშენებლო ხარჯების შემცირებაა, ხოლო მეორე, ბაზარზე მოთხოვნის წახალისება - კერძოდ, იპოთეკური კრედიტებისადმი მეტი ხელმისაწვდომობის უზრუნველყოფა, რაც საპროცენტო განაკვეთების შემცირებითა და საკრედიტო ვადების ზრდით უნდა განხორციელდეს. ბუნებრივია, უმუშევრობის დონის სამომავლო შემცირება, ხოლო საშუალო სულადობრივი შემოსავლის ზრდა ამ პროცესზე დადებითად იმოქმედებს და დამატებით სტიმულებს წარმოქმნის.

დღესდღეობით თბილისის საშმენებლო ბაზრის ერთ-ერთი პრობლემა პროფესიონალიზმის ნაკლებობაა. მაგალითად, თუკი XXI საუკუნის დასაწყისში გამოცდილი დეველოპერები მეტი სიფრთხილით მოქმედებდნენ, სადღეისოდ (და ნაწილობრივ საფინანსო ბაზრების ხელშეწყობით) სფეროში სულ უფრო მეტი სუბიექტი სწრაფი მოგების მიზნით ნაჩქარევად ებმევა. შესაძლოა აღნიშნული ტენდენცია იმითაც აიხსნებოდეს, რომ უძრავი ქონების აქტივი ფასიან ქაღალდებთან მიმართებით კაპიტალდაბანდების კარგ ალტერნატივად მიიჩნევა, თუმცა დღევანდელი მასობრივი განაშენების პირობებში ეს მიზეზი ნაკლებად ვალიდურია, მითუმეტეს იმ პირობებში, როცა ფასიანი ქაღალდების ბაზარი საქართველოში ჯერ მხოლოდ ჩასახვის ფაზაშია და მისი პოტენციალი სადღეისოდ უცნობია. ამასთან, არსებობს მოლოდინი, რომ სამშენებლო ფართების რეალური ღირებულება მომავალშიც იმატებს. მართლაც, დღევანდელი მდგომარეობით, საბინაო-საცხოვრებელი სექტორის ასთი ჩქარი ზრდა სწორედ მოგების მარჟითაა განპირობებული (იმ პირობით, თუ ფასები დღევანდელ ნიშნულზე დარჩება), თუმცა ბაზარზე სულ უფრო მეტი აქტორის გამოჩენითა და ფასების თანადროული კლებით ეს პერსპექტივა სულ უფრო ვიწროვდება. უარყოფითი მოლოდინიც მხოლოდ მაშინ იმატებს, როცა დეფლაციური პროცესი დროის მოკლე მწკრივებზე მეტი ცვლილებით აღინიშნება. მაგალითად, Colliers Georgia-ს წყაროზე დაყრდნობით, უკვე 2016 წლის მონაცემებით, საცხოვრებელი ფართების საშუალო ფასი ახალაშენებულ ბინებზე 7%-ით, ხოლო ძველ პროექტებში 1%-ით შემცირდა და ერთ კვ. მ-ზე 612 აშშ დოლარი შადგინა. რაც შეეხება თავად ტრანზაქციების ტენდენციას, ის ფასების კლების ფონზე საკმაოდ აქტიურად მიმდინარეობს, ხოლო 2017 წლის აგვისტოში გაყიდვების პიკს (დაბალ სეგმენტში 9475 ერთეული) აღწევს, რაც 2012 წლის შემდგომ ყველაზე დიდი მაჩვენებელია [20].

დღესდღეობით არ არსებობს საფუძველი თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის საბინაო-სამშენებლო სექტორში ფასების ზრდა ვივარაუდოთ, და თუკი ეს მოხდება, უფრო საერთო ინფლაციური პროცესის შედეგი გვექნება, ვიდრე რეალური ღირებულების ცვლილება (თუმცა, ფსიქოლოგიური ფაქტორი და მოლოდინი ამ პროცესში მეტად მნიშვნელოვანია). თუკი გავითვალისწინებთ მეტად მაღალ უარყოფით სალდოს და სავალუტო კურსის ცვლილებისადმი მაღალ სენსიტურობას, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ ინფლაციური პროცესების განვითარების სცენარი უძრავი ბაზრის სფეროსაც შეეხება, თუმცა ჯერ კიდევ მაღალი საპროცენტო განაკვეთები, კრედიტის ხელმისაწვდომობის დონე, დასაქმების ბაზარზე არსებული დღევნადელი მდგომარეობა და (რაც მეტად მნიშვნელოვანია) ბაზრის გაჯერებულობის დონე, ბაზრის გაძვირებაზე ნეგატიურად აისახება.

დღესდღეობით, მსოფლიო ფინანსური კრიზისის პერიოდისგან განსხვავებით, საპროცენტო განაკვეთების ოდენობა მნიშვნელოვნად შემცირებულია, რაც რისკების თანადროული შემცირების ტრენდს გამოხატავს, თუმცა ეს ცვლილება ბაზარზე მოთხოვნის „აფეთქებას“ ვერ გამოიწვევს, განსაკუთრებით იმ პირობით, როცა სხვა ქვეყნებთან შედარებით, საქართველოში ეფექტიანი იპოთეკური განაკვეთი ჯერჯერობთ საკმაოდ მაღალია.

საინტერესოა უძრავ ბაზარზე ფასების ცვლის დინამიკა, რომლიც, ISET კვლევითი ინსტიტუტის თანახმად, კლებით გამოირჩევა [18, 21]. საქმე ისაა, რომ ფასების შემთხვევითი ცვლილება ბაზარზე მიმდინარე სეზონურობითაა გამოწვეული [22, 23]. ეს შესაძლოა ჩამნაცვლებლებითა და სხხვა ფაქტორებითაც ხასიათდებოდეს (მათ შორის დასრულებელი, პრობლემური ან დროში გაწელილი ფართების ოდენობაც შეიძლება მივიჩნიოთ), თუმცა, თუკი ფასების მიმდინარე ტრენდს დავაკვირდებით, ამ მხრივ უცაბედი ცვლილება სულ უფრო სპორადული და დროში ხანმოკლე ხდება. ჯამურად, როგორც ეს მოცემული სურათიდან ჩანს, ტრენდი ცალსახად კლებადია და უახლოეს მომავალშიც, სავარაუდოდ, ასეთი დარჩება.

იმ მიზნით, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა-მიწოდების სამომავლო ტენდენცია უკეთ განისაზღვროს, ხოლო საინვესტიციო გადაწყვეტილებები არგუმენტირებულ სცენარს დაეფუძნოს, მნიშვნელოვანია ბაზრის გაჯერებულობის უკეთ შესწავლა და ამ დინამიკის ცალკე გამოყოფა. სამწუხაროდ, ამ მხრივ სტატისტიკურად სუფთა მონაცემები ჯერჯერობით ხელმისაწვდომი არაა, თუმცა, ზოგადი ანალიზის მიღება ტრანზაქციებზე მოქმედი ურთიერთდამაბალანსებელი ფაქტორების გაანგარიშებითა და სცენარის ანალიზის შედეგად მაინც შესაძლებელია. თუკი წინამდებარე კვლევებიდან გამოდინარე ბაზრის ზრდის ძირითად ფაქტორად შემოსავლის მატებას და ქვეყანაში დასაქმების დონის ზრდას მივიჩნევთ, არსებული მოდელები ხელახალი გადამოწმებითა და ახალი (სტატისტიკურად გასუფთავებული) მონაცემების ჩართვითმ შესაძლებელია ტრანზაქციის მატების პირობებში თავი იჩინოს ახალმა ფაქტორებმა, რაც ამოცანის კომპლექსურობას და გადაწყვეტის ნაირფეროვნებას წარმოაჩენს.

ლიტერატურა:

1. Schwab, 1984, Charles Schwab Corporation.

2. Bill Spink, 2005, Housing and Social Polic.

3. Ian Gibbs, 1991 Housing Benefits and Income Redistribution.

4. Department of Communities and Local Government, UK.

5. Murie and Malpass, 1998, Housing Policy and Practice.

6. Pickvance, 1982, Towards a new typology of urban planning theories.

7. Dunleavy, 1991, Government Failures and Institutions in Public Policy Evaluation.

8. Drobishevsky, IET, 2009.

9. Forrest, Lee, 2003, Management of Privatized Housing, International Policies and Practices.

10. Donald Lessard, Franko Modigliani, MIT, 1974, 1975.

11. John Charman, UK, Central and Estern Europe, the Development of the Real Estate Market in Transition Economies;

12. ნ. ბერაია, თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი, თსუ, 2015.

13. Народное Хозяйство СССР, «Финансы и статистика»; Госкомстат СССР.

14. საქართველოს მთავრობის №140 დადგენილება (2005) მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესის და სანებართვო პირობების შესახებ.

15. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული ბიურო (საქსტატი).

16. „საქართველოში არსებული პრობლემური სესხების მართვა, ანალიზი და რეკომენდაციები“, ეკონომიკური პოლიტიკის კვლევის ცენტრი, EPRS, 2014.

17. ვლ. პაპავა, „რუსეთთან ომის შემდგომ საქართველოში გატარებული ეკონომიკური პოლიტიკის თავისებურებების შესახებ“, თსუ, 2013.

18. ISET, Tbilisi 2018.

19. Alexander Vassilev, GIPA, 2016.

20. Colliers Georgia, 2016, 2017.

21. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (NAPR), 2016, 2017, 2018.

22. Kenneth Gibb, University of Glasgo, 2003.

23. James Poterba, House Price Dynamics: the Role of Tax Policy and Demography, MIT, 1991.

---